房貸降息后以前的貸款跟著降嗎？對購房家庭有什么影響?

大利好來了，房貸降息了。

5月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布了最新一期貸款市場報價利率(LPR)。1年期貸款市場報價利率(LPR)為3.7%，5年期以上貸款市場報價利率(LPR)為4.45%。

5年期以上LPR調(diào)整有哪些影響?下階段政策寬松力度是否仍有空間?專家對此怎么看?

有何影響

按照央行規(guī)定，個人房貸借款人和貸款銀行可協(xié)商選擇利率重定價(通常周期最短為1年)，每次利率重定價時，定價基準調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的LPR。由于今年1月20日5年期以上LPR下調(diào)一次，對于房貸利率重定價日在5月20日之前的個人來說，本年度利息支出仍以上一次5年期以上LPR調(diào)整為基準;而對于利率重定價日在5月20日之后的個人來說，今年就可“享受”到最新的5年期以上LPR下調(diào)所帶來的“福利”。

5年期LPR單獨“降息”，此舉也被市場視為央行給房地產(chǎn)市場單獨“開小灶”。那么，對房地產(chǎn)市場有哪些影響?

自2019年8月LPR改革以來，5年期以上LPR下調(diào)4次，從4.85%降至4.6%，此次調(diào)整后進一步降至4.45%。業(yè)內(nèi)專家表示，與企業(yè)貸款不同，個人住房貸款期限長，目前99%以上的個人住房貸款利率與5年期以上LPR掛鉤。

近日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，將全國層面新發(fā)放首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限從LPR調(diào)整為LPR-20BP，二套住房貸款利率下限保持LPR+60BP。

此次調(diào)整后，按照最新LPR計算，個人住房貸款利率最低可達首套房4.25%，二套房5.05%。5年期以上LPR下行，有助于落實中央政治局會議精神，支持剛性和改善性住房需求，減輕居民房貸利息壓力，穩(wěn)定投資、消費和宏觀經(jīng)濟基本盤，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

其次，對購房家庭有什么影響?

2019年LPR改革完成后，所有新發(fā)放、存量商業(yè)性個人住房貸款利率均以相應(yīng)期限LPR為定價基準加點形成。在房貸轉(zhuǎn)化成LPR利率模式后，新的房貸全部采用LPR定價模式，存量房貸也從2020年下半年起開始批量進行轉(zhuǎn)換。

業(yè)內(nèi)專家表示，本次LPR調(diào)整對新發(fā)放和存量個人住房貸款均會產(chǎn)生影響。對于新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款，利率將立即下調(diào)15個基點，疊加央行、銀保監(jiān)會5月15日將全國新發(fā)放首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限從LPR調(diào)整為LPR-20BP，新申請住房貸款的居民家庭將迎來雙重利好，購買二套房的居民家庭也能從中獲益。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，這是LPR改制后第一次五年期單獨降息，也是規(guī)模最大的一次降息。之前央行降低首套房貸款利率20個基點，此次LPR下調(diào)后降息效應(yīng)將疊加。降息后，部分城市100萬元30年月供有望首次低于5000元，直接計算，從基準4.6%降低15個基點，也將月供減少89.25元，另外累積30年月供減少3.2萬元。

首套房4.25%利率或可期

業(yè)內(nèi)人士認為，本月LPR的變動，既出乎意料，又在意料之中。5年期以上LPR以15個基點的較大步長(0.05%)下降，實際作用和信號意義都十分重要。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，LPR由兩部分組成，即公開市場操作利率與加點，其中公開市場操作利率主要指中期借貸便利(MLF)利率。一般而言，MLF如果未變，LPR難以變動。2019年10月以來，1年期LPR報價與1年期MLF利率基本保持同步調(diào)整，但也有例外。如2021年12月，在MLF操作利率不變的情況下，1年期LPR下降5個基點(5年期以上LPR未變)。

董希淼分析稱，本月15日，央行開展1000億元1年期MLF操作，操作利率為2.85%，與上月持平。在本月MLF操作利率未變的情況下，本月5年期以上LPR大幅下降，為2019年LPR新機制以來第一次。

5年期以上LPR下降、疊加下限減20個基點，對于首套房購房者來說可謂雙重利好。中國民生銀行首席研究員溫彬、研究員馮柏團隊認為，4月居民部門住房貸款減少了605億元，同比少增4022億元，反映出居民的購房意愿回落。本月5年期以上LPR下降15BP，總體上會降低購房成本。

據(jù)易居研究院報告，截至5月19日，全國一二三線城市均出現(xiàn)了4.4%的房貸利率，包括廣州、深圳、天津、濟南、青島、鄭州、蘇州、昆明、重慶、沈陽、日照、濮陽、常熟、膠州、南通、宜賓、無錫、常州、阜陽和西昌20個城市。

嚴躍進表示，此前央行已經(jīng)明確了“LPR-20個基點”的房貸定價思路，此次LPR下調(diào)，也將進一步引導(dǎo)房貸利率下限。這也意味著，當(dāng)前全國20多個城市4.4%的低利率可能并非最底部的利率，后續(xù)房貸利率還有進一步下調(diào)的可能，類似4.25%的利率也完全是有可能的。

專家：有助于房地產(chǎn)投資逐步企穩(wěn)

因疫情等因素沖擊，2022年初至今，居民購房意愿較為低迷，住房信貸釋放速度隨之放緩，前4月新增個人按揭貸款同比下降25%。

此次5年期貸款基準利率LPR的下調(diào)是年內(nèi)第二次下調(diào)，疊加央行5月15日下調(diào)了首套住房按揭貸款利率下限，不僅利好首套房購置需求，同時也降低了存量房貸持有者的還貸成本，有助于促進其消費。

值得注意的是，專家普遍認為，下一個階段政策寬松的力度仍有空間。

植信投資研究院資深研究員馬泓認為，針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場全面下行的局面，房地產(chǎn)政策將會在更大面積和更大程度上釋放購房需求。此番基準利率下調(diào)對應(yīng)著房貸基準利率下調(diào)，延續(xù)了4月中央政治局會議對房地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)，支持支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。預(yù)計下一個階段，后續(xù)樓市紓困政策將從三、四線城市逐步向一線和重點二線城市轉(zhuǎn)移，部分城市將可能小幅調(diào)降房貸利率，適度降低購房者融資成本。參考過往類似周期的房貸政策，預(yù)計2022年末個人住房貸款加權(quán)平均利率可能從2022年一季度末的5.49%下調(diào)至5.0%-5.25%左右。

馬泓表示，住房金融環(huán)境進一步改善，有助于房地產(chǎn)投資逐步企穩(wěn)。下半年，隨著調(diào)控政策逐步顯效，新開工或?qū)⒂|底反彈，房地產(chǎn)投資增速可能在三季度逐步企穩(wěn)，并于四季度小幅回升。預(yù)計全年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長約2%，增速繼續(xù)下降但幅度稍有放緩。

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