2016年還有哪些底牌可以救中國房地產 ？

12月14日晚間，新華社發布消息稱，中共中央政治局召開會議分析研究2016年經濟工作，指出要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。

此前，11月10日上午，中央財經領導小組第十一次會議召開。在這次會議上，習近平提到了全國民眾都關心的兩個市場：樓市和股市。關于樓市，習近平的表態僅18個字，“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。”幾乎同時，李克強總理也發表了類似的觀點。

為何習李政府明確表示“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。”

我們來看國家統計局發布的數據。國家統計局發布的數據顯示，2015年11月全國商品房銷售面積同比增速從10月的5.5%升至8.6%，房屋新開工面積同比增速從10月的-24.5%升至-20.9%，房地產開發投資從10月的-2.9%繼續降至-4.5%，100個大中城市數據顯示成交土地規劃建筑面積繼續下降。除商品房銷售仍相對良好外，11月房地產數據繼續低迷，尤其是房地產投資出現加速下行。房地產企業到位資金繼續好轉，但增速仍在相對低位。

很明顯，在宏觀經濟觸底，前三季度GDP增速僅僅為6.9%，經濟大環境并不樂觀的市場背景下，官方希望通過“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。”的舉措幫助提振中國經濟。

為此，去年至今，樓市已經出臺取消限購、降低首套首付比例、降低二手房交易門檻、公積金貸款政策等等，甚至下半年以來央行連續3次“雙降”，從去年至今，央行累計6次降息5次全面降準。本次習李政府表態之后，預計2016年樓市“救市”去庫存大門將繼續敞開。

那么，2016年地方政府還有哪些底牌可以“救市”?筆者認為，回顧過去幾輪市場發展周期，每當市場低谷期，地方政府都會采取一些措施刺激房地產市場復蘇和回升，這些措施包括調整普通住宅標準、降低首付比例、契稅優惠、鼓勵人才購房等八大方面“救市”措施。從目前樓市發展特征來看，上述八大措施極有可能會在非限購城市執行(半數以上二線城市、大部分三四線城市)。具體來講：

第一、降首套首付：通過下調首套房首付比例，可以降低購房者入市門檻，適度激活當前的以自住需求為主的樓市成交量，緩解當前大部分三四線城市、半數以上二線城市庫存相對較大的市場壓力，同時使房價保持相對穩定的發展態勢，成為當前樓市發展的關鍵。按照這樣的效果來判斷政策走向，預計首套房首付比例將從現行的25%，下調至20%左右;

第二、降準降息：雖然已經有6次降息5次降準，但是，筆者認為由于國內外經濟形勢及貨幣政策變化走向等因素，預計2016年仍然有1-2次降息，降息幅度在0.5個點左右，降準也有機會，大約在1個點左右。這樣，可以釋放更多的市場流動性，刺激宏觀經濟復蘇的同時，也為樓市去庫存帶來利好影響;

第三、樓市稅費補貼類政策會進一步落地，同時，首套房貸利率優惠或政府財政直接給予首套房貸支持。

筆者認為，加大各類財政補貼，將在補貼的幅度和范圍方面進行調整。如近期傳言的對農民工購房首套房的稅費減免政策、個稅抵扣房貸利息等措施，當然，也可以針對首套購房者采取減免契稅、政府性基金補貼利息等財政優惠;此外，在樓市去庫存的市場背景下，銀行應該明確支持首套房貸，給予利率打折優惠，按照這樣的發展速度，預計未來幾個月首套房貸利率會出現實質性松動，那么，屆時購房者成本適度降低，市場成交量也將因此逐步企穩回升，最終達到去庫存的目的。

第四、加強貨幣補貼：進一步加大棚戶區改造的力度，補償政策傾向于給予被拆遷居民金錢補助(貨幣補貼)，而非異地分配住房(實物補貼)。被拆遷居民通過獲得的貨幣補貼購買市場中的商品住宅，達到樓市去庫存的目的。

第五、調整普通住宅標準：調整普通住宅標準后，對剛需來講，由于惠及面擴大，更多的剛需購房者會少交稅費，可以說是在政策上鼓勵購房者盡快購房，尤其是一些自住需求的購房者，如果他們盡快購房的話，不僅可以買到合適的房源，而且可以激活樓市的成交量。成交量上去了，對于開發商政府都是一件好事情。

第六、鼓勵人才購房政策：針對人才類的購房落戶政策已經不再稀奇，今年以來，不少城市出臺鼓勵人才購房的相關措施，預計2016年仍然各大城市仍然會有明確針對人才類購房落戶的相關規定，對于樓市成交量回升來講也會起到積極作用。

第七、將戶籍制度與購買房產直接結合：盡管當前農業戶口與非農業戶口已經取消，但是，對于大中城市而言，尤其是省會城市而言，要想在這個城市落戶，應該還是有一定條件限制，這些城市極有可能在此時出臺將戶籍制度與購買房產直接結合的相關政策，以適度刺激當地房地產市場需求，帶動市場成交量回升。

第八、對于特定產品類型樓盤給予契稅優惠或減免：通過對特定產品類型樓盤，比如精裝修的、綠色建筑項目，90平方米以下戶型的成交給予契稅減免的優惠，這樣也激活一部分市場成交量。

張宏偉 同策咨詢研究部總監

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